[導(dǎo)讀]李嘉誠(chéng)兩月拋售百億元內(nèi)地物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)泡沫走到破裂邊緣？上海核心商圈寫字樓租金連續(xù)三季盤整下跌，廣州第三季度優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層租金3年來(lái)首次下滑。
不能把所有雞蛋放在同一個(gè)籃子里……
羊城晚報(bào)訊 記者孫晶報(bào)道：隨著和黃位于上海的物業(yè)東方匯經(jīng)中心鎖定買家，不到兩個(gè)月，華人首富李嘉誠(chéng)就拋售了過(guò)百億元的內(nèi)地商業(yè)物業(yè)，雖然，這也許是李嘉誠(chéng)全球布局的一種選擇，但這也給內(nèi)地正火燒火燎的商業(yè)地產(chǎn)熱潮潑了一盆冷水。
既賣購(gòu)物中心又賣寫字樓
日前，和記黃埔公告稱，由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔各持50%權(quán)益的東方匯經(jīng)中心已鎖定買家，買家鉆機(jī)集團(tuán)有限公司將收購(gòu)項(xiàng)目6%權(quán)益，而另兩家離岸注冊(cè)公司——HYZL Development Co. Limited與HYZL Investment Co. Limited將收購(gòu)剩余94%權(quán)益。鉆機(jī)集團(tuán)目前已確認(rèn)為光大控股持有，但另一買家的真實(shí)身份尚未正式公布。該項(xiàng)目的售價(jià)為89.5億港元。
據(jù)悉，東方匯經(jīng)中心位于上海浦東新區(qū)陸家嘴環(huán)路333號(hào)，東面正對(duì)“上海中心”，項(xiàng)目辦公樓總建筑面積約8.8萬(wàn)平方米，目前尚在建設(shè)中，預(yù)計(jì)將在2014年竣工。
而就在8月29日，李嘉誠(chéng)旗下公司長(zhǎng)實(shí)、和黃將各自持有的廣州西城都薈廣場(chǎng)各50%股權(quán)出手，總交易金額達(dá)到30.3億港元。這兩項(xiàng)交易金額共計(jì)119.8億港元，折合人民幣近百億元。
內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)不樂(lè)觀
一方面李嘉誠(chéng)在拋售內(nèi)地商業(yè)物業(yè)，另一方面，上海、廣州等地的商業(yè)地產(chǎn)正承受因井噴式增長(zhǎng)帶來(lái)的后果。
根據(jù)高緯環(huán)球報(bào)告，第三季度上海核心商圈寫字樓租金才剛剛結(jié)束了連續(xù)三個(gè)季度的盤整下跌，以使用面積計(jì)算的核心商圈甲級(jí)寫字樓有效凈租金為每月每平方米人民幣412元(折合每月每建筑平方米288元)，租金環(huán)比上漲1.7%。
而在廣州，情況更加惡劣。第一太平戴維斯最新數(shù)據(jù)顯示，2013年前三季度廣州甲級(jí)寫字樓存量達(dá)323萬(wàn)平方米，供應(yīng)量龐大。而零售地產(chǎn)市場(chǎng)方面，第三季度優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層租金更是出現(xiàn)3年來(lái)的首次下滑，環(huán)比下跌0.1個(gè)百分點(diǎn)，至每平方米每月704.1元。
由此，李嘉誠(chéng)在內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)回報(bào)率也顯得比其他投資更低。和記黃埔2012年年報(bào)顯示，從2010年開(kāi)始，和記黃埔在內(nèi)地的租金收入逐年下滑，2012年全年內(nèi)地租金收入為29600萬(wàn)港元，占全年和記黃埔總租金收入的7.8%。
另有數(shù)據(jù)顯示，和記黃埔的平均凈資產(chǎn)收益率超過(guò)11%，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場(chǎng)的回報(bào)率只能達(dá)7%，陸家嘴寫字樓的租金回報(bào)僅約5%。
針對(duì)李嘉誠(chéng)的連番拋售行動(dòng)，有業(yè)內(nèi)人士甚至表示，內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)泡沫正面臨破裂的邊緣。